در واکنش به قیمت ارز ، مسکن افزایش می یابد
قیمت دلار در این لحظه ۶۵ درصد نسبت به خرداد سال قبل افزایش داشته است.
صد و سه دلار در لحظه کنونی معادل ٩۴ دلار سال قبل ، در بازار جهانی قدرت خرید دارد لذا دلار نیز در این ساعت ١٠ درصد قدرت خرید خود را از دست داده است.
مجموعا ارز نسبت به سال قبل با لحاظ کاهش ده درصدی ارزش دلار در بازار جهانی ٧۵ درصد در ایران گران شده است ( در ساعت تهیه تحلیل ).
سال گذشته در این نقطه ، مسکن در ایران ۴٠ درصد حباب داشت یعنی مسکن دچار گران نمایی شده بود و مسکن باید به دلار کاهش قیمت می یافت.
اما اکنون به قیمت های ثابت سال قبل و به دلار ۶۵ درصد و به فرانک سوئیس ٧۵ درصد ، مسکن ارزان شده است.
مسکن حباب داشت ولی نه ٧۵ درصد.
بر بنیاد داده های فوق ، مسکن در کشور افزایش قیمت می یابد
در کشور منهای تهران فقط در ۵ درصد کشور سال گذشته ، مسکن افزایش یافت لذا افزایش قیمت مسکن در کشور کاملا طبیعی و منطقی است.
در حالیکه مسکن در تهران سال قبل ٢٩ درصد افزایش یافت اما در مناطقی مثل اصفهان ، مسکن افزایش نیافت لذا افزایش قیمت مسکن در مناطقی مثل اصفهان توجیه اقتصادی دارد.
در ایران در مناطقی ٣ میلیون کمبود مسکن است ، در ایران ٢٧/٧ میلیون واحد مسکونی وجود دارد و فقط در ١١ درصد مناطق، کمبود مسکن وجود دارد.
کمبود نوعا به سبب ضوابط شهرداری در خصوص تامین پارکینگ است.
کمبود نوعا در خصوص آپارتمان کوچک متراژ است.
کمبود در مناطقی است که شغل هست.
مسکن فقط در مناطقی افزایش نمی یابد که شغل هست ، در مناطقی از تهران که ٢٠ تا ٣٠ دقیقه با مترو تا کانون اشتغال فاصله زمانی باشد هم ، مسکن افزایش می یابد.
در یک سری از مناطق ٢/۵ میلیون مازاد مسکن وجود دارد در این مناطق قیمت مسکن کاهش می یابد.
فقط در مناطقی که کمبود مسکن بود، سال قبل مسکن حدودا ٣٠ درصد افزایش یافت در این مناطق ظرفیت ١٠ تا ٢٠ درصد افزایش دیگر در مسکن وجود دارد.
این دسته از واحد های مسکونی فقط ١١ درصد از واحد های مسکونی کشور را شامل میشود این نکته فراموش نشود.
افزایش های اخیر مسکن ، یک سقوط به دنبال دارد
قیمت مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط در سال ٩١ بیش از قدرت خرید این دو قشر افزایش یافت.
علت سه برابر شدن قیمت مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط در سال ٩١ افزایش قدرت خرید این دو قشر نبود ، علت هجوم سرمایه مازاد قشر مرفه، برای خرید مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط بود.
چون قیمت مسکن در سال ٩١ بیش از قدرت خرید دو قشر ضعیف و متوسط رشد کرد معاملات مسکن ویژه این دو قشر به شدت کاهش یافت.
در زمستان ٩۶ بدون اینکه قدرت خرید این دو قشر افزایش یافته باشد مسکن ویژه این دو قشر افزایش یافت.
علت افزایش در زمستان ٩۶ ، هجوم سپرده قشر مرفه به مسکن ویژه این دو قشر به انگیزه سوداگری بود.
علت افزایش قیمت مسکن در زمستان ٩۶ ، سه برابر شدن نقدینگی نبود ، به عبارت دیگر افزایش قیمت مسکن واکنشی به افزایش نقدینگی نبود ، ٩٠ درصد نقدینگی به ١٠ درصد جمعیت تعلق دارد که ارتباطی به قشر ضعیف و متوسط ندارد ، نقدینگی سه برابر شد اما نقدینگی قشر ضعیف و متوسط رشد چندانی نداشت که باعث هجوم این دو قشر برای خرید مسکن شود.
در زمستان ٩۶ سپرده بانکی قشر مرفه به انگیزه سوداگری با کاهش سود بانکی، به مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط هجوم برد و باعث افزایش ٢٩ درصدی قیمت مسکن ویژه این دو قشر شد.
اکنون نیز مجددا بدون اینکه قدرت خرید این دو قشر افزایش یافته باشد صرفا به سبب هجوم سپرده قشر مرفه به مسکن این دو قشر برای خرید ، قیمت در حال افزایش است.
این برای سومین باری است که سپرده قشر مرفه با هجوم به مسکن ارزان قیمت ، باعث افزایش قیمت مسکن میشود.
نهایتا دیر یا زود ، مسکن ارزان قیمت ویژه قشر ضعیف و متوسط ، باید بوسیله این دو قشر خریداری شود؛ و سوداگران از بخش خارج میشوند پس از خروج سوداگران از بخش ( که خیلی سریع اتفاق می‌افتد ) ، معاملات به شدت کاهش می یابد و رکود میشود و چون قیمت مسکن این دو قشر بسیار بیش از قدرت خرید این دو قشر افزایش یافته ، رکود به معنای کاهش معاملات ، سنگین خواهد بود.
لذا پایان این بازی ، افزایش قیمت در فاز یک ، کاهش شدید معاملات در فاز دو و سقوط قیمت در فاز ٣ خواهد بود ، نهایتا قیمت مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط آنقدر کاهش می یابد تا با قدرت خرید این دو قشر منطبق شود.
نهایتا اقتصاد افزایش اخیر و افزایش های سال ٩١ و زمستان ٩۶ در بخش مسکن را پس خواهد گرفت.
اختلاف نظری که وجود دارد این است که دوستان تصور می کنند افزایش در نرخ مسکن ویژه دو قشر ضعیف و متوسط در سال ٩١ و زمستان ٩۶ با نرخ ارز پس گرفته شده و قضیه تمام شده است در حالیکه قیمت مسکن ویژه دو قشر ضعیف و متوسط به حسب ریال بسیار از قدرت خرید این دو قشر بالاتر است و کاهش آن به دلار ، تغییری درصورت مسله نمی دهد ، تا زمانیکه مسکن ، ریالی با قدرت خرید مردم منطبق نشود کاهش آن به دلار چیزی را حل نمی کند و همچنان قشر ضعیف و متوسط قادر به خرید مسکن نیست ، حقوق و درآمد دو قشر ضعیف و متوسط دلاری نیست که کاهش دلاری مسکن ، قدرت خرید آنها را بالا ببرد.
نهایتا افزایش های اخیر در نرخ مسکن تا زمانی که قدرت خرید دو قشر به ریال افزایش نیابد کاهش دلاری مسکن چیزی را حل نمی کند.
چه کالاهایی در آینده گران میشود ؟
جمع بندی محمد حسین ادیب از دو مقاله قبل
دلار گران شده اما تعدادی از کالاهای «ارز پایه » به این نسبت گران نشده ، قیمت این کالاها در آینده گران خواهد شد.
برخی از کالا ها و خدمات ریال محور ، که دلار در هزینه تمام شده آن دخیل است یا بخشی از هزینه آن دلاری است به همین نسبت در آینده گران میشود.
به عبارت دیگر ، آثار گران شدن ارز به نسبت گران شدن دلار ، در اقتصاد ظاهر نشده است و این آثار به مرور از امروز طی سه سال ظاهر میشود.
در سال ٩٠ و ٩١ قیمت ارز و مسکن سه برابر شد و قیمت بقیه کالاها فقط ۵٠ درصد رشد کرد اما تا آبان ٩۶ به مدت پنج سال قیمت ارز و مسکن تقریبا ثابت بود ولی قیمت بقیه کالاها که در سال ٩٠ و ٩١ به این نسبت گران نشده بود به میزان ١٢٠ درصد گران شد به عبارت دیگر قیمت ارز و مسکن تقریبا ایستاد ( و حتی در مواردی و در مقطعی کاهش یافت ) تا قیمت بقیه کالاها به آن نزدیک شود.
در دوره پنج ساله بعد از سال ٩١ ، قیمت بقیه کالاها معادل ٧٠ درصد افزایش قیمت ارز در سال ٩٠ و ٩١ ، گران شد.
در این دوره هم همین اتفاق می افتد ، به عبارت دیگر افزایش نرخ ارز ، افزایشی را در قیمت بقیه کالاها باعث می شود.
جمع بندی :
به نسبتی که دلار گران شده هر کالا به نسبتی که دلار در قیمت تمام شده آن وزن دارد ؛ گران میشود
قیمت عمده فروشی کالاها در خارج با خرده فروشی آن در داخل در زمانی که نرخ دلار ٣٨٠٠ تومان بود حدود ٧٠ درصد بود ، به عبارت دیگر دلار کاغذی ٣٨٠٠ تومان و دلار کالا ۶۴۶٠ تومان بوداما اکنون این اختلاف ۴٠ درصد است (این در مقالات قبلی به صورت جامع توضیح داده شده ) مطلب بند یک تنها در چهار چوب این تبصره صحیح است.
اما قیمت املاک تجاری ربطی به دلار ندارد و به عایدی املاک تجاری مربوط میشود و چون ۴ برابر نیاز کشور مغازه وجود دارد و به اندازه ٢٠ درصد مغازه های موجود در کشور مجتمع تجاری در دست ساخت است و ۵٠ درصد از فعالین اقتصادی کسب آنها با دلار بالای شش هزار تومان موجود ، توجیه اقتصادی ندارد ، قیمت املاک تجاری نزولی است.
در مناطقی از کشور تقاضا برای برخی از املاک مسکونی بیش از عرضه است ، در مناطقی از کشور تقاضا برای واحد های مسکونی ۶٠ تا ٨٠ متر ی بیش از تقاضاست.
به طور مشخص در ٧ منطقه از ٢٢ منطقه تهران کمبود آپارتمان ارزان قیمت وجود دارد.
هشتاد درصد سپرده ها به ۶٠٠ هزار نفر تعلق دارد و با کاهش سود سپرده این گروه، اکنون راهی خرید آپارتمان در مناطقی هستند که در آن مناطق کسری آپارتمان وجود دارد.
مناطقی که تقاضا برای آپارتمان بیش از عرضه است فقط حدود ١٠ درصد از پهنه شهری کشور را شامل میشود.
در ٩٠ درصد ایران عرضه واحد مسکونی بیش از تقاضاست و در این مناطق افزایش قیمت مسکن مشاهده نشده است.
عاقبت چه میشود ؟
سپرده گذار مسکن را در ١٠ درصد کشور گران می کند ، پس گرانی مسکن در پیش است
اما ٨٠ درصد سپرده ها به ٢ درصد جمعیت تعلق دارد و ۶٠ درصد سپرده ها را ( سپرده ٢ درصد جمعیت را ) به ۵٠٠٠ شرکت بزرگ وام داده اند این ۵٠٠٠ شرکت زخم خرده اند و نه می توانند اصل وام را بپردازند و نه بهره آن را ، اما این ۶٠٠ هزار نفر سود های موجود سپرده را کافی نمی دانند ( خنده دار است ) و دارند پول خود را وارد بخش مسکن در مناطقی می کنند که تقاضا برای مسکن بیش از عرضه است و خانه را گران می کنند، از محل هیچ دارد خانه در کشور گران میشود
از محل سپرده ای که اصل آن وجود ندارد و اصل آن را به ۵٠٠٠ شرکت داده اند خانه دارد در کشور گران میشود
مطلب بالا را دوباره لطفا بخوانید
این بازی آنقدر ادامه می یابد تا ریسک از بانک به سپرده گذار منتقل شود و سپرده گذار که اقتصاد کشور را دارد به دنبال خویش می کشد از صحنه بازی حذف شود.
۶۰۰هزار نفری که ٨٠ درصد سپرده ها را دارند آب غربال می کنند.
این ۶٠٠ هزار نفر همین امروز دارند روی مسکن مورد نیاز قشر ضعیف و متوسط سوداگری می کنند تا ثروتمند تر شوند و قشر ضعیف و متوسط که مسکن را در قیمت های قبلی هم نمی توانست بخرد با حسرت به روند رو به افزایش قیمت ها نگاه می کند.
اما تا ابد سپرده گذاران نمی توانند مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط را بین هم خرید و فروش کنند ، بالاخره باید قشر ضعیف و متوسط این واحد ها را خریداری کند و آن روز فرا می رسد ؛ دیر یا زود ؛ و آن روز سپرده گذار ، تفسیر دیگری از رویدادها خواهد داشت.
فعال اقتصادی باید با یک پیش بینی از تحولات سه سال آینده در مورد امروز خود تصمیم بگیرد ، سه سال دیگر آیا ایرانیان اینگونه قضاوت نمی کنند که زیان آور ترین کار از مشروطه تا سال ١۴٠٠ ، سپرده گذاران بوده اند همان هایی که امروز تصور می کنند برنده بازی تا این لحظه بوده اند.
