آیا در مقطع فعلی، مداخلات دولتی می‌تواند به‌عنوان یک ابزار تنظیم‌کننده به ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کند یا خیر؟ آیا معاملات مسکن زیر سایه بورس باقی می ماند.
به گزارش «دنیای بورس» به نقل از دنیای اقتصاد، بازار مسکن در هفته‌های اخیر درحال رکوردشکنی قیمتی است. آخرین گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در نیمه بهار سال‌جاری نشان می‌دهد: میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به مرز ۱۷ میلیون تومان رسیده است.
سرعت رشد قیمت مسکن درحالی است که به گفته فعالان این بازار، هنوز معاملات در فاز رونق قرار نگرفته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، در کل، بازار معاملات مسکن کشور و به‌خصوص شهر تهران هم‌اکنون در محاصره و تسلط سفته‌بازان قرار دارد. سلطه سفته‌بازها بر بازار مسکن عملا منجر به محاصره بازار ملک از سوی آنها شده است؛ چراکه به چند دلیل عمده عملا خریداران مصرفی قادر به ورود به بازار مسکن و انجام معامله نیستند و تنها درصد کمی از معاملات خرید و فروش آپارتمان درحال‌حاضر از سوی خریداران مصرفی انجام می‌شود.
هم‌اکنون عمده خرید و فروش‌های واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن پایتخت بین سفته‌بازها صورت می‌گیرد. ضمن آنکه تعداد فایل مناسب برای خرید بسیار محدود است و به محض ورود فایل به بازار از سوی سفته‌بازها مورد معامله قرار می‌گیرد.
همین موضوع نوسانات قیمتی در اردیبهشت را به‌دنبال داشته است. علاوه‌بر سفته‌بازها بخش دیگری از معاملات مسکن از سوی سرمایه‌گذاران ملکی انجام می‌شود. تفاوت این گروه از متقاضیان بازار مسکن با سفته‌بازها در این است که سفته‌بازها ملک را خریداری کرده و با قیمت بالاتر در مدت زمان کم به‌طور مجدد در بازار به فروش می‌رسانند.
اما سرمایه‌گذاران به‌دنبال معاملات ملکی مکرر نیستند و واحد خریداری شده را دست‌کم به مدت دو تا سه سال یا به‌صورت خالی نگه داشته یا به بازار اجاره عرضه می‌کنند. اما تقاضای مصرفی چندانی هم‌اکنون در بازار مسکن پایتخت و عمده شهرهای کشور وجود ندارد.
علت این موضوع افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و قیمت مسکن و ناتوانی خریداران از خرید واحدهای مسکونی به‌دنبال نوسانات قیمتی از یکسو، کمبود فایل مناسب برای خرید ازسوی دیگر و همچنین حضور برخی از متقاضیان مصرفی در بازار سهام و سرمایه‌گذاری در بورس به انگیزه تقویت قدرت خرید برای حضور در بازار مسکن است. کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن به بررسی مهم‌ترین متغیرهای تاثیرگذار بر روند این بازار در هفته‌های اخیر پرداخته‌اند.
بایدها و نباید‌های سیاست‌گذاری
- محمدسعید حیدری| کارشناس ارشد بازار مسکن
عوامل اثرگذار بر بخش مسکن به‌عنوان یک بخش اقتصادی بسیار عظیم و کاملا مرتبط با زندگی روزمره و معیشت آحاد جامعه تقریبا در همیشه ایام از قاب و دریچه نگاه بلندمدت و میان‌مدت قابل تحلیل است و در تحلیل‌های کوتا‌ه‌مدتی نیز باز همین متغیرها و عوامل است که بر قیمت اثرگذار است. در مورد مسکن از دو بعد درون و بیرون‌بخشی می‌توان عوامل اثرگذار را مورد بررسی قرار داد:
بعد درون‌بخشی: برخی از عوامل مطرح در این بعد مورد توجه عامه جامعه بوده و مستقیما باعث افزایش قیمت‌ها شده و برخی عوامل نیز مورد توجه فعالان حرفه‌ای بازار بوده و با تغییر رفتار آنان به‌صورت مستقیم و ضمنی باعث تغییر رفتار توده جامعه می‌شود.
رشد نسبی قیمت‌ها، بازارها و تورم: در بخش مسکن مانند هر بخش دیگری قسمت اعظم مقوله قیمت‌گذاری (و به‌ویژه موضوع تغییرات قیمت)، نسبی و ذهنی است و با مقایسه و ارزیابی نسبی با سایر انواع دارایی‌ها برآوردهایی حاصل می‌شود (اثر لنگر در قیمت‌گذاری).
رشد بازارهای موازی نظیر ارز و طلا، خودرو و حتی بازار سرمایه از این زاویه باعث توجیه‌پذیر شدن رشد قیمت‌ها در بخش مسکن می‌شود، جدا از بعد روانی (مالی-رفتاری) موضوع، به‌عنوان نمونه برای کسی که سرمایه خود را در بازار مسکن نقد کرده و در بازارهای موازی نظیر بورس سودهای چندده درصدی کسب کرده است، بازگشت مجدد و خرید مسکن به قیمت ۱۰ یا ۲۰ درصد بالاتر از چندماه قبل راحت‌تر قابل پذیرش است.
نهاده‌های تولید و ارزش جایگزینی: تورم که پیش‌تر نیز به آن اشاره شد و در ادامه نیز مجددا مورد اشاره قرار می‌گیرد، فاکتور هزار چهره‌ای است که به روش‌های مختلف بر بخش مسکن و هر بخش دیگری می‌تواند اثرگذار باشد. در این بحث خاص تورم عامل بالا رفتن قیمت نهاده‌ها و عوامل تولید مسکن و در نتیجه رشد بهای تمام شده قیمت مسکن است.
به جز زمین سایر نهاده‌ها ساختار قیمت‌گذاری شفاف‌تر، وسیع‌تر و حتی بین‌المللی داشته و لذا به‌راحتی داده‌های قابل اتکایی از آن موجود بوده و بر این اساس هر لحظه می‌توان به برآوردی از قیمت تمام شده (یا به عبارت بهتر ارزش‌جایگزینی یک واحد مسکونی) دست یافت؛ رشد ادامه‌دار در قیمت نهاده‌ها و مواد و مصالح تولید در هفته‌ها و ماه‌های ابتدایی سال جدید طبیعتا از این بعد مانعی جدی جهت کاهش قیمت مسکن و حتی عامل رشد آن است.
بعد بیرون‌بخشی: در سایر حوزه‌های اقتصادی همواره می‌توان شاهد تحولاتی بود که سرریزهایی در بخش مسکن (به‌عنوان بزرگ‌ترین و همه‌گیر‌ترین بخش اقتصادی کشور) داشته باشد، البته حالت عکس این قضیه نیز طبیعتا وجود دارد و در مورد هر بخشی می‌توان در هر دوره‌ای در مورد نحوه تعامل آن و اثرگذاری/ اثرپذیری آن با سایر بخش‌های اقتصادی تحلیل‌های منطقی و آماری ارائه کرد.
رکود سایر بازارها: همه تحلیلگران باور دارند یکی از عوامل رشد خیره‌کننده بازار سرمایه طی چندماه اخیر رکود در سایر بازارها و کاهش توان کسب درآمد در سایر حوزه‌های اقتصادی است. یکی از این حوزه‌ها بخش ساخت‌وساز است، اما حتی رکود در بخش ساخت‌وساز نیز لزوما به این معنی نیست که بخش مسکن کاملا از چشم مردم بیفتد، بلکه برای بسیاری همچنان بخش مسکن تنها روش آشنا و کاملا ایمن سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود و این یکی از موتورهای رشد قیمت مسکن در شرایط رکود معاملاتی است.
رشد نرخ ارز (چشم همه بازارها به نرخ ارز): در بحث مربوط به نهاده‌های تولید عملا به اصلی‌ترین و واقعی‌ترین نقش تغییر نرخ ارز بر قیمت مسکن اشاره شد، اما در یک سطح کلان و بیشتر از بعد اقتصاد رفتاری وقتی شاهد رشد مداوم قیمت‌ها و تورم سنگین هستیم (بخوانیم رشد مداوم نرخ ارز و تورم ارزی) نقدینگی در جامعه بیش از پیش به‌دنبال تبدیل شدن به دارایی و به‌ویژه دارایی‌های سرمایه‌ای و در یک سطح پایین‌تر کالای مصرفی بادوام است. در چنین شرایطی جریان نقدینگی موقتا عوامل بنیادی اثرگذار بر قیمت و بازده واقعی دارایی‌ها را به حاشیه رانده و تعیین‌کننده نوع و میزان رشد قیمت‌ها می‌شود.
پتجارب موجود در اقتصاد ایران و رشد قیمت مسکن به هنگام وقوع دوره‌های تورمی نیز در این دوره خاص باعث تقویت این تفکر در جامعه می‌شود که این‌بار نیز (در سال ۱۳۹۹ مشابه سال ۱۳۹۸ و سال ۱۳۹۷و…) شاهد رشد مجدد قیمت‌ها خواهیم بود، فارغ از آنکه به این توجه کنیم که قیمت مسکن بیش از پیش از معیارهای منطقی ارزش ذاتی (بر مبنای توان درآمدزایی مستقیم آن و سایر مولفه‌ها) خود فاصله گرفته است.
امروز در میان خریداران مصرفی و به‌ویژه خریداران سرمایه‌ای مسکن نمی‌توان کسانی را یافت که هدفشان از خرید مسکن کسب منفعت بلندمدت از درآمد اجاره و امثالهم باشد، بلکه اکثرا به‌دنبال حفظ ارزش پول خود و یک اقلیت هوشمند نیز به‌دنبال کسب بازده سرمایه‌ای از رشدهای آتی در قیمت مسکن هستند.
عوامل ذکر شده جزو مهم‌ترین عواملی هستند که همیشه قیمت مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند، اما توضیحات ارائه شده در متن با توجه به شرایط کنونی ارائه شده است، با این حال در بازه زمانی اخیر اگر بخواهیم دقیق‌تر به موضوع بنگریم، ارائه یک اولویت‌بندی کلی (به‌ویژه با توجه به حجم این یادداشت) می‌تواند مفید باشد. نهاده‌های تولید و ارزش جایگزینی، مقوله رشد نرخ ارز، رشد نسبی قیمت‌ها و بازارها و در نهایت رکود سایر بازارها به نظر می‌رسد به ترتیب بیشترین اثر را بر قیمت مسکن داشته است.
نقش دولت: دولت کجای جریان قرار دارد؟ مهره‌ای است در زمین بازی، ارباب قوانین بازی، بازیکنی خاص و…؟
در جهانی که اسطوره‌ها و افسانه‌ها همچنان بر ذهن بشریت حاکم بوده و در جست‌وجوی قهرمان یا پهلوانی افسانه‌ای بودن برای حل مشکلات، جزئی از ناخودآگاه جمعی انسانهاست، ایده توانایی اثرگذاری حکومت در همه بخش‌ها از جمله بخش مسکن و پوشیدن کسوت قهرمان (پایان‌دهنده مشکلات) همواره جذاب است و حتی باعث می‌شود برترین متخصصان و اندیشمندان اقتصادی نیز گاهی فراتر از حد واقعی روی دولت‌ها و حاکمیت حساب باز کنند.
مسکن یکی از بخش‌های بزرگ اقتصاد است. حتی در یک کشور بسیار صنعتی و مبتنی بر بخش‌های اقتصادی بزرگ و شکوفا یعنی ایالات‌متحده آمریکا از بخش ساختمان به‌عنوان ستون فقرات اقتصاد یاد می‌شود و بخش مسکن ستون فقرات ثروت جامعه است. به‌عنوان یک بخش بزرگ با زیربخش‌های بسیار، هم در درون خود و هم با سایر بخش‌ها تعاملات متعدد و پویایی دارد، بنابراین در مواجهه با چنین ساختار بزرگی نمی‌توان انتظار داشت تاثیراتی واقعی و ماندگار ایجاد کرد، مگر آنکه بسیاری از زیربخش‌ها و تعاملات پیش‌گفته تحت‌تاثیر قرار گیرند، آن هم به شکلی که اثرات ایجاد شده باعث خنثی شدن یکدیگر نشوند.
حتی در یک شرایط نرمال، تجربه و تاریخ نشان داده که دولت‌ها نمی‌توانند به‌صورت مستقیم و به‌ویژه در کوتاه‌مدت این بخش را تحت‌تاثیر قرار دهند، این درحالی است که شرایط دولت ایران نرمال نبوده، از نظر اقتصادی بسیار ضعیف و با اولویت‌های حیاتی متعددی مواجه است.
در چنین شرایطی بهترین توصیه، جست‌وجوی نبایدها است و نه، بایدها. نخبگان اقتصادی به‌جای آنکه به‌دنبال شناسایی کارها و نقش‌هایی باشند که دولت می‌تواند ایفا کند بهتر است به‌دنبال نبایدها باشند، کارهایی که دولت و نهادهای متعدد وابسته به آن (وزارتخانه‌ها، شهرداری‌ها، حتی نهادهای نظامی و…) انجام داده یا وظایفی که بر عهده دارند و باید به‌دنبال واگذاری و حتی حذف کامل آنها باشند.
دولت گرفتار قادر به پذیرش مسوولیت جدید نیست، بهتر است به‌دنبال مسوولیت‌هایی باشیم که یا از ابتدا برای دستگاه حاکم به اشتباه تعریف شده‌اند و نباید امروز وجود داشته باشند یا اصلا جزو وظایف دولت نیست و باید واگذار شود؛ از جمله زدودن قواعد، مقررات و موانع هزینه‌زا در مسیر تولید/ عرضه مسکن و تولید/ عرضه نهاده‌های اصلی مربوطه و کاهش هزینه‌های مبادله، به‌ویژه مبادلات غیرسوداگرانه.
در نهایت و مهم‌تر از همه کنترل تورم؛ در جای‌جای این یادداشت به غول هزارچهره تورم اشاره شد، در سایر بخش‌های اقتصادی نیز همین رویه و معضلات برقرار است، پس تمرکز بر مهار ریشه‌ای (و نه سرکوب ظاهری از طریق کنترل دستوری قیمت‌ها) تورم توسط تمامی نهادهای حکومت بهترین و هم‌افزایانه‌ترین اقدامی است که دولت می‌تواند انجام دهد. (هر تلاشی در جهت کنترل تورم در یک بخش اقتصادی پژواک میمون و مبارکش به سایر بخش‌ها خواهد رسید و شاهد یک هم‌افزایی واقعی خواهیم بود).
معاملات زیر سایه بورس
علیرضا اشکان | کارشناس و فعال بازار مسکن
رفتارهای غیرخطی سیاست‌گذاران، بی‌ثباتی بازار و سردرگمی و استیصال خریداران و فروشندگان از ویژگی‌های بارز اقتصاد بحران‌زده فعلی مسکن است. افت ارزش واحد پول ملی، همگان را بر آن می‌دارد تا جایی که می‌توانند از ارزش دارایی‌های خود محافظت کنند و در این بین درگیر موج‌هایی می‌شوند که سوداگران برای صید طعمه در فضای مبهم اقتصادی به‌راه انداخته‌اند. اوضاع زمانی وخیم می‌شود که سیاست‌گذاران نیز با دخالت‌های موقت و بدون چشم‌انداز بلندمدت هم‌راستای سوداگران اقتصادی به التهاب بیشتر بازار و عدم شفافیت دامن می‌زنند و موجب بی‌ثباتی بازار می‌شوند.
همان‌طور که قبل‌تر نیز پیش‌بینی می‌شد، بخشی از نقدینگی پس از خروج از بورس به بازار مسکن سوق پیدا کرد و رونق اولیه‌ای به این بازار بخشید؛ همچنین دفاتر مشاورین املاک بعد از سپری شدن دو ماه از شروع شیوع کرونا در اردیبهشت ماه کار خود را از سر گرفتند و تقاضای انباشت‌شده، مزید بر علت افزایش تعداد معاملات شد تا جایی‌که با بیش از ۱۱هزار معامله، تعداد معاملات اندک فروردین ماه جبران شود و این تعداد معامله تنها با ۶درصد اختلاف نسبت به تعداد معاملات اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ نوید رونق اولیه بازار را می‌دهد.
اما نوسان‌های قیمت ارز، بی‌ثباتی در بازارهای موازی و عدم شفافیت در بازار مسکن موجب جابه‌جایی و افزایش قیمت‌ها شد. رشد ۳۳ درصدی قیمت میانگین متری ملک در معاملات انجام شده در اردیبهشت ماه نسبت به فروردین ماه و افزایش آن از مترمربعی ۱۵میلیون و ۲۹۵ هزار تومان به ۱۶میلیون و ۹۷۲هزار تومان در شهر تهران شاهدی بر این مدعا است.
همان‌طور که اشاره شد، یکی از عوامل موثر در این افزایش قیمت، سرازیر شدن بخشی از نقدینگی بورس به مسکن بود. سفته‌بازانی که منتظر شاخص یک میلیون واحدی بودند، پس از تحقق اهداف خود، بازار کم‌ریسک‌تر مسکن را به‌عنوان جایگزینی ایمن برای سرمایه خود تلقی کرده و با جابه‌جایی به این بازار همزمان با رونق، افزایش نسبی قیمت را هم باعث شدند. اما رونق شگفت‌انگیز بورس می‌تواند کمک شایانی به بازار مسکن که سال‌های رکود خود را پشت‌سر می‌گذارد، داشته باشد.
در اقتصاد نابالغی که دخالت‌های دولت به‌طور محسوسی در روندها اثرگذار است، در صورتی که چشم‌انداز درست و بلندمدت برای تسهیلات دولتی ترسیم شود و با وضع قوانین جلوی ایجاد رانت در برخورداری از این تسهیلات گرفته شود، می‌تواند موجب تقویت عرضه و تقاضای مسکن و در پی آن حرکت به سوی تعادل بازار شود. اقدام دولت برای استفاده از سازوکار بورس و استفاده از اوراق در جذب سرمایه پروژه‌های ملکی و تسهیل مشارکت سرمایه‌ای در بازار مسکن می‌تواند از موثرترین اقدامات دولت در بستر‌سازی و تحریک دوسویه عرضه و تقاضا در بازار شود.
به‌رغم طرح مشابه قبلی، به زعم بنده این طرح با توجه به اقبال بالای بورس و سرمایه‌گذاری در شرایط فعلی، در صورتی که شفاف و بدون جانبداری از سمت دولت اجرایی شود، می‌تواند به مشارکت واقعی خریداران در پروژه‌های ساخت‌وساز ختم شود و هر دو سمت به‌طور متعادل در سود حاصله سهیم شوند.
اما برخی چالش‌های این طرح مثل محاسبه سود اوراق باید به درستی تبیین شود تا در تمام شرایط جوابگو باشد. چه در بازار پررونق و چه بازار کم‌رونق، چه خریدار بتواند خرید سهام ملکی را تکمیل کند و چه نتواند، خریدار تا زمان نقدشونگی باید سازوکار شفافی برای محاسبه سود اوراق خود داشته باشد. همچنین نحوه ارزش‌گذاری اوراق در زمان نقد شوندگی نیز می‌تواند محل اختلافی باشد که سیاست‌گذار باید از قبل راهکار شفافی برای آن اتخاذ کند تا برخلاف طرح قبلی بتواند خریداران بیشتری را به این طرح سوق دهد. قاعدتا تسهیلات و وام‌های به‌صرفه برای سازندگانی که در این طرح‌ها مشارکت خواهند داشت زمینه‌ساز اتکای بیشتر سازندگان به این طرح و استقبال بیشتر بخش‌خصوصی از آن خواهد شد.
وظیفه دولت به‌عنوان واحد نظارتی این است که چشم‌انداز خصوصی شدن کامل سازندگان این طرح را در اولویت قرار دهد تا جلوی برخی رانت‌ها را بگیرد و سیاست‌گذار باید بهوش باشد تا خریداران و سازندگان طرح، مستقل باشند و طرح در دور باطل مولد رانت برای برخی شرکت‌های سازنده برای برخورداری از معافیت‌های مالیاتی و وام‌ها گرفتار نشود. به‌صورت کلی هدایت نقدینگی بورس به این بخش و مشارکت در مسکن می‌تواند گام مهمی هم در راستای رونق مسکن و بورس و هم در راستای تنظیم بازار خریداران مصرفی و سرمایه‌ای و اتصال آنها به سازندگان باشد. همچنین شفافیت در تمامی پروسه‌های سرمایه‌گذاری و سودآوری و نقد شوندگی موجب اعتماد بیشتر خریداران به این طرح خواهد شد.
سرمایه‌گذارانی که «اوراق سلف موازی استاندارد مسکن» را انتخاب کرده‌اند، تمایل به کم‌کردن ریسک خود و البته منتفع شدن از نتایج سرمایه‌گذاری متناسب با تورم مسکن دارند. سیاست‌گذار در بلندمدت با ارتقای این مدل و تفکیک آن از سایر بخش‌های بورسی می‌تواند تاثیرپذیری این بخش از هیجانات بورسی سایر بخش‌ها را کم‌کرده و خط‌مشی مشخص و مطمئنی به این سرمایه‌گذاری دهد تا ذهنیت کم‌ریسک بودن این طرح در هر دو سمت سازندگان و خریداران خدشه‌دار نشود.
وظیفه بعدی دولت به‌عنوان تسهیل‌کننده و بسترساز، ایجاد شفافیت کامل در بازار است. شفافیت حتی اگر در کوتاه‌مدت مسبب هیجان شود، مشکلات اقتصادی را نمایان می‌سازد و زمینه‌ساز اصلاح خواهد شد. همچنین در صورت عدم‌شفافیت ممکن است عده‌ای دلال و سودجو از التهاب بازار سوءاستفاده کنند و زمینه‌ساز افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و بی‌ثباتی بازار شوند.
از سوی دیگر، دولت نباید با وضع دستوری قیمت‌ها زمینه‌های ایجاد انحراف در بازار را فراهم کند زیرا اقتصاد دستوری، تاب‌آوری قدرت بالای عرضه و تقاضای مسکن را نخواهد داشت و عمر اقتصاد دستوری مسکن کوتاه‌مدت خواهد بود و تنها پس از مدتی کوتاه، بی‌ثباتی بیشتر در بازار را موجب می‌شود؛ اما سیاست‌گذار می‌تواند با حمایت از بسترهایی که شفافیت عرضه و تقاضای مسکن را به همراه دارند، نقش تسهیلگری برای تصمیم‌گیری خریداران و سرمایه‌گذاران مسکن را فراهم کند و با کم‌کردن التهاب در بازار، میزان ریسک پیش‌بینی نشده بازار را کم‌کند.
باید توجه داشت که با این روند صعودی قیمت‌ها، در صورتی که تمهیداتی اتخاذ نشود، خانه‌دار شدن برای جوانان کم‌کم تبدیل به رویایی دست‌نیافتنی خواهد شد. عرضه اوراق برای مشارکت در خرید متری مسکن، می‌تواند زمینه تسریع خانه‌دار شدن را برای خانه‌اولی‌ها و اقشار کم‌درآمد ایجاد کند. اما در کنار این طرح، دولت باید به فکر افزایش سقف تسهیلات برای جوانان با توجه به رشد قیمت‌ها باشد. متاسفانه در بازار فعلی که خانه ۷۰ متری با توجه به میانگین قیمت‌ها بالای یک میلیارد تومان خرید و فروش می‌شود، تسهیلات قبلی نمی‌تواند به‌صورت موثر دغدغه هزینه را برطرف کند و نیازمند تجدیدنظر در سقف تسهیلات و مهلت‌های بازپرداخت آن است.
سپر تورمی سفته‌بازان
- مهدی بهداد | مدرس دانشگاه
بازار مسکن طی یک‌ماه‌و نیم ماه اخیر، روند رو به رشدی را از نظر قیمتی داشته است. به نحوی که براساس اطلاعات موجود، رقمی درحدود ۱۰ درصد رشد را در این بازار در کلان‌شهر تهران شاهد بوده‌ایم. رشد مشاهده شده در این بازار طی این مدت غالبا تابعی از دو علت اصلی است: ۱- وضعیت خاص فصلی و ۲- شرایط خاص اقتصادی حاکم بر جامعه.
۱- هنگامی‌که به بررسی روند رشد قیمت‌ها و افزایش تعداد معاملات در شهرهای ایران پرداخته می‌شود، آن چیزی که مشخص است این است که در فروردین معمولا کمترین تعداد معاملات و کمترین رشد قیمتی بازار مسکن مشاهده شده؛ این موضوع در اردیبهشت و خرداد جبران می‌شود. این جبران به‌گونه‌ای است که به استناد داده‌های موجود، معمولا بیشترین تعداد معاملات در اردیبهشت و سپس خرداد دیده می‌شود. نکته قابل‌توجه در این میان آن است که به اعتبار افزایش سطح عمومی قیمت‌ها و افزایش ارزش جایگزینی ایجاد شده در بازار مسکن و از سوی دیگر استفاده از املاک و مستغلات به‌عنوان سپر در برابر نرخ تورم و نیز انتظار جامعه نسبت به افزایش سطح عمومی قیمت‌ها تا آخر سال، تقاضای زیادی برای خرید واحدهای مسکونی(خصوصا) در شهرها مشاهده می‌شود.
۲- موضوع مهمی که در اقتصاد ایران طی سال‌های گذشته مشاهده شده است، آن است که رشد نقدینگی در اقتصاد ایران به آن دلیل که ما به ازای تولیدی نداشته است، تبدیل به نرخ تورم شده است. حال در برخی از سال‌ها دولت (به‌واسطه بانک‌مرکزی) به‌واسطه حبس کردن این نقدینگی در بانک‌های کشور توانسته است از حرکت و سرریز آن در بازارهای دیگر مانند بورس، ارز و مسکن جلوگیری کند و در برخی از سال‌ها (مانند سال‌های اخیر) در این خصوص توفیقی نداشته است. نکته قابل‌توجه در این میان آن است که این نقدینگی سرگردان که درحال‌حاضر بورس کشور را شدیدا درگیر خود کرده است، عمدتا نقدینگی افرادی است که آن‌قدر که از بازار مسکن به‌صورت سنتی شناخت دارند، از بازار سهام چنین شناختی را نداشته و همین امر ریسک‌های زیادی را متوجه افراد حقیقی و خانوارها کرده است.
۳- همزمان شدن رشد قیمت مسکن در شهر تهران و اصلاح کوتاه‌مدت شاخص بورس، امری است که باعث شده تا افراد حقیقی، به گمان ریزشی بودن بازار، منابع خود را از بورس خارج کرده و به سمت بازار مسکن سوق دهند. دسته دیگری از افراد نیز به‌صورت سنتی منابع خود را صرفا در بازار مسکن چرخش داده و آنها نیز به‌دلیل آغاز فصل جابه‌جایی اقدام به تقاضا در این بازار کرده‌اند. در این میان نکته مهمی که وجود دارد آن است که هر دو گروه تقریبا با یک هدف معین وارد این بازار شده‌اند: سفته‌بازی و استفاده از املاک و مستغلات به‌عنوان سپر تورمی!
از سوی دیگر، خریدار واحد مسکونی، ما به ازای مبلغ اجاره دریافتی از مستاجر را به‌عنوان رقیبی کم‌ریسک در برابر نرخ سود بانکی تلقی کرده، این موضوع به‌عنوان نقطه جذابیت دوم ورود به بازار مسکن تلقی می‌شود. زیرا در صورت دریافت نقدی کل وجه اجاره، سود تقسیمی ناشی از این سرمایه‌گذاری به‌صورت ماهانه عاید مالک خواهد شد(پیش‌بینی می‌شود که سال‌جاری، سال سختی برای مستاجران بوده و این موضوع مهمی است که دولت باید برای آن چاره‌ای بیندیشد).
۴- در این میان نقش دولت به‌عنوان سیاست‌گذار مالی و بانک‌مرکزی به‌عنوان سیاست‌گذار پولی چه می‌تواند باشد؟ برآوردهای موجود حکایت از آن دارد که درحال‌حاضر رقمی بیش از ۵/ ۲ میلیون واحد مسکونی خالی در شهرهای کشور وجود دارد. دولت از سال‌ها پیش، طرح اخذ مالیات از واحدهای مسکونی خالی را در دستور کار قرارداده، ولی این طرح تاکنون به مرحله اجرا نرسیده است. سوال مهمی که مطرح می‌شود آن است که چگونه دولت از واحدهای تولیدی که وضعیت مناسبی نیز ندارند اقدام به اخذ مالیات می‌کند ولی از املاک و مستغلاتی که زمینه مناسبی برای اخذ مالیات داشته و تجربه اخذ مالیات آن نیز در کشورهای دیگر دنیا وجود دارد مالیاتی گرفته نمی‌شود؟
نکته دومی که در همین راستا وجود دارد آن است که به نظر می‌رسد سیاست‌های پولی بانک‌مرکزی خود بزرگ‌ترین مدافع رشد بازار املاک و مستغلات باشد. فعالان بازار به خوبی اطلاع دارند که کمتر ملکی را می‌توان یافت که سرمایه‌گذاری در آن توجیه اقتصادی نداشته باشد. آن هم در صنعتی که رشد تکنولوژی و فناوری در آن نسبت به سایر صنایع در حداقل است. به تعبیر دیگر، توجیه‌پذیری پروژه‌های ساختمانی در کشور نه به‌دلیل رشد فناوری و استفاده از دانش روز است. علت اصلی این رشد، صرفا یک متغیر مهم اقتصادی به نام تورم است.
اقتصاد کشور درحال‌حاضر در شرایطی قرار دارد که بدهی بانک‌های تجاری به بانک‌مرکزی که مرکز خلق پول است، رشد قابل‌توجهی داشته است. طبعا افزایش حجم نقدینگی کشور از این محل، باعث شده که منابع زیادی در دست فعالان اقتصادی و بانک‌ها باشد. در صورت عدم جهت‌دهی مناسب این نقدینگی به سمت فعالیت‌های تولیدی، بازارها از تعادل خارج شده و هر روز شاهد رشد قابل‌توجه یکی از بازارها خواهیم بود.
